I tassi ipotecari hanno raggiunto il 5% per la prima volta dal 2011

I tassi sui mutui stanno salendo rapidamente – hanno raggiunto il 5% per la prima volta in più di un decennio – e stanno iniziando a raffreddare il mercato immobiliare in forte espansione.

Freddie Mac ha riferito giovedì che il tasso fisso medio a 30 anni, il prodotto ipotecario più popolare, ha raggiunto la nuova soglia questa settimana. Questo aumento non è stato da febbraio 2011.

I tassi bassi hanno alimentato la ripresa del mercato immobiliare statunitense dopo la Grande Recessione e hanno contribuito a spingere i prezzi delle case a livelli record. Ma dopo due anni di bilico ai minimi storici, i tassi erano in lacrima: a gennaio, la media fissa su 30 anni era del 3,22%. Era il 3,04 per cento un anno fa.

Sebbene ci si aspettasse un aumento dei tassi ipotecari, il loro aumento è stato più rapido di quanto molti economisti avessero previsto. Spinti dall’inflazione, i tassi sono saliti alle stelle.

L’inflazione, che ha colpito duramente i consumatori nella loro vita quotidiana, sta causando dolore anche agli acquirenti di case. Diversi mesi fa, un acquirente di una casa stava cercando di pagare $ 1.347 al mese su un prestito di $ 300.000 al tasso del 3,5%. Se l’acquirente attende fino a questa settimana, lo stesso prestito al 5 percento aumenterà la rata mensile di $ 263 a $ 1.610.

Gli sforzi della Fed per domare l’inflazione stanno facendo salire i tassi di interesse. Sebbene la Fed non fissi i tassi dei mutui, li influenza. La banca centrale ha mosso i primi passi verso l’abbassamento dell’inflazione all’inizio di marzo, quando ha alzato il tasso di interesse di riferimento per la prima volta dal 2018. Oltre ad aumentare il tasso sui fondi federali, la Fed dovrebbe iniziare presto il processo di riduzione del proprio bilancio .

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La Federal Reserve detiene circa 2,74 trilioni di dollari in titoli garantiti da ipoteca. Ha indicato che rivelerà i suoi piani per ridurre le sue partecipazioni nella riunione di maggio. Più aggressivamente la Fed vende queste obbligazioni, è probabile che i tassi ipotecari aumentino più rapidamente.

Il costo degli alloggi non riguarda solo acquirenti e venditori. Ha anche dimostrato di essere una grave complicazione per la ripresa economica, mettendo potenzialmente a rischio la capacità dei responsabili politici di tenere a freno l’inflazione che si è diffusa nell’intera economia.

L’inflazione sta aumentando al ritmo più veloce degli ultimi 40 anni, con prezzi in aumento arrampicata 8,5 per cento a marzo rispetto all’anno precedente. Il riparo è una parte importante – quasi un terzo – del paniere di beni e servizi utilizzato per calcolare l’inflazione, o quello che è noto come l’indice dei prezzi al consumo. Ciò significa che se i costi degli alloggi non cambiano in modo significativo presto, sarà molto difficile che l’inflazione complessiva scenda a livelli più normali.

I costi dei rifugi sono anche diversi da altre categorie, come gas, cibo o biglietti aerei, che possono essere più vulnerabili a forze come una pandemia in corso, interruzioni della catena di approvvigionamento o guerre.

Ad esempio, è improbabile che i prezzi del gas o dell’energia rimangano così alti come quando la Russia ha invaso l’Ucraina e ha causato conseguenze disastrose per i mercati energetici mondiali. Il cibo può anche diventare più economico man mano che le catene di approvvigionamento si esauriscono nel tempo.

Ma queste forze non si applicano allo stesso modo ai costi degli alloggi. È improbabile che i proprietari che possono assicurarsi affitti più elevati si raderanno dopo un anno. Gli acquirenti continueranno a chiedere le poche case disponibili. E dal momento che il mercato immobiliare è stato così alimentato da guerre di offerte competitive e offerte all-money, non è chiaro quanto drammaticamente la domanda debba diminuire prima che il costo degli alloggi si muova di proposito.

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Anche i funzionari della Federal Reserve stanno cavalcando l’onda. Questa settimana, il governatore della Federal Reserve Christopher Waller ha dichiarato di aver venduto la sua casa di St. Louis a un acquirente che paga per intero senza controllare.

“Il mercato immobiliare nazionale è incredibile”, Waller Lei disse lunedì in un’audizione comunitaria ospitata dalla Federal Reserve.

Sono state le azioni della Fed durante la pandemia a far scendere i tassi sui mutui. La media fissa su 30 anni ha toccato il fondo al 2,65 percento nel gennaio 2021. Tagliando il tasso sui fondi federali vicino allo zero e acquistando titoli del Tesoro e titoli garantiti da ipoteca per sostenere l’economia, la banca centrale ha annunciato l’era dei mutui per la casa a basso costo.

Poiché i prestiti sono diventati meno costosi, i prezzi delle case sono aumentati poiché gli acquirenti potevano permettersi di spendere di più per le abitazioni. L’ultimo indice immobiliare di Case-Shiller ha mostrato prezzi gonfiati del 19,2% a gennaio, su base annua. Phoenix, Tampa e Miami hanno registrato aumenti rispettivamente del 32,6%, 30,8% e 28,1%.

I prezzi dovrebbero essere moderati, ma tariffe più elevate continueranno a rendere l’accessibilità economica una sfida. E mentre si prevede che tassi più elevati rallentino l’acquisto di case nel tempo, i fattori che hanno portato al boom immobiliare rimangono. L’inventario è ancora basso e la domanda è ancora alta.

“Abbiamo già assistito a un rallentamento dell’attività degli acquirenti in termini di vendite di case inferiori. Parte di ciò riguarda il non avere abbastanza da acquistare”, ha affermato Lisa Sturtevant, analista del mercato immobiliare ad Alexandria, in Virginia. “Penso che probabilmente lo faremo avere una primavera molto forte poiché le persone cercano di entrare prima di pensare che i tassi aumenteranno ancora di più.

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Con l’aumento dei tassi di interesse, quest’anno la ripresa del mercato dei mutui nel 2020 e nel 2021 è rallentata. Le richieste di rifinanziamento sono scese al livello più basso dal 2019. La Mortgage Bankers Association prevede che le emissioni complessive diminuiranno di oltre il 35% quest’anno. Gli acquisti dovrebbero aumentare del 4%, ma il rifinanziamento dovrebbe diminuire del 64%.

“Il balzo dei tassi ipotecari rallenterà il mercato immobiliare e ridurrà ulteriormente la domanda di rifinanziamento per il resto dell’anno”, ha affermato in una nota Mike Fratantoni, capo economista di MBA. “L’aumento dei prezzi e delle tariffe delle case, nonché i continui vincoli di fornitura ora dovrebbero portare a un calo annuale delle vendite di case esistenti”.

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